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The Most Important Home We Sell Is Yours

At Heritage Texas Properties, we work hard for our clients. We have a maxim that says, “The most important home we sell is yours.” This principle guides us in all that we do and we want each of our Sellers to know that we will never cut corners or give them anything but our best.

If you’ve ever wondered exactly what duties and responsibilities a Heritage Texas Properties agent assumes in the typical listing and selling of a home, the following is just a partial list of how we serve our Sellers:

(Note – if you are unfamiliar with any of the terms used in describing these duties, responsibilities and steps that an agent takes, please refer to our glossary of "Helpful Terms" in the "Tools" section of our web site).

    Listing the Property

  1. Make initial contact with the prospective Seller and set appointment for listing presentation
  2. Conduct market research on all recently sold and currently listed properties in the subject neighborhood to assist Seller in pricing home accurately
  3. Refine research to sales activity within the past 6 months, giving special attention to reported square footages, days on market, specific comparable amenities, and school and neighborhood information that may impact value
  4. Determine fair market value based upon research
  5. Research subject property's ownership, verifying legal description and lot size information from public tax records
  6. Take preliminary photographs of subject property for presentation package, then compile and assemble Comparative Market Analysis that apprises Seller of market trends and conditions in their area
  7. Present a profile outlining the brokerage reputation and the agent's experience and qualifications in the Seller's market area
  8. Present the Comparative Market Analysis on subject property with information on available and sold properties within the neighborhood selling area
  9. Discuss Seller's goals and expectations with specific focus on Seller's timetable demands and motivation, and review Seller's Disclosure requirements, etc.
  10. Inquire about and discuss any property idiosyncrasies, and make suggestions for exterior or interior cosmetic changes, improvements or pre-marketing repairs necessary to improve salability of property
  11. Present Residential Marketing Plan with details about the Multiple Listing Service benefits, local and global affiliations, proposed advertising schedule, web exposure and other activities by the brokerage and agent necessary to market the property
  12. Explain the agent’s role in screening Buyers to assure that they are qualified to make such a purchase and providing other services that protect the Seller
  13. Review and explain all listing documents and obtain Seller’s signature
  14. Market Preparation

  15. Measure room sizes
  16. If available, review owner’s survey to confirm lot size; review and discuss any other pertinent owner’s information available, such as house plans, appraisals, inspection reports, lists of repairs and maintenance items (with their receipts, if possible); and verify if Seller has transferrable Termite Bond
  17. Review completed Seller’s Disclosure with Seller and determine necessity for additional disclosure forms (such as lead-based paint for older homes)
  18. Gather utilities information, including all suppliers and their phone numbers (all should be included on Seller's Disclosure)
  19. Discuss benefits of a Residential Service Contract and assist with application and submission, if desired
  20. Agree upon and prepare all showing instructions per Seller's wishes, including alarm codes if applicable
  21. Verify security system, term of service and whether it is owned or leased
  22. Obtain current mortgage information including lender and loan number(s),
  23. Obtain copy of Homeowner Association bylaws, verify fees and if they are optional or mandatory, and contact Homeowner Association management company for any other pertinent information
  24. Prepare detailed list of property amenities included in sale noting any exclusions specified by Seller
  25. Have extra key made for and install electronic lockbox as authorized by Seller. Within certain guidelines, showings may be accompanied by a Heritage Texas Properties professional marketing representative. (The showing agent arrives early and “stages” your home prior to the arrival of prospective purchasers and their agent. The property is shown and comments are promptly communicated to your listing agent.)
  26. "For Sale" signs (where permitted) are put in place
  27. When Seller and the agent deem the property ready to list, comprehensive exterior and interior photos are taken
  28. Multiple Listing Service Profile Sheet is prepared, then uploaded to the system along with a chosen photo gallery that will appear on the Heritage Texas Properties web site at heritagetexas.com, the Houston Association of Realtors web site at HAR.com and many, many others.
  29. Marketing the Property

  30. Submit all property information to Marketing & Advertising Department
  31. Prepare marketing brochure and review with Seller
  32. Send mailers or flyers regarding listing to targeted mailing list
  33. Promote listing to and share property information and photos with fellow agents at weekly office sales meeting where the home is presented in a visual walk-through via a Power Point presentation, is discussed in detail, and previewed by over 300 Heritage Texas Properties agents through our digital tour. In addition, a property home tour by the office is conducted
  34. Submit property information and photos to company's Relocation Department and to participating Internet real estate sites
  35. Print and reprint brochure supplies promptly as needed
  36. Place ads in appropriate media
  37. Promote and hold broker open house(s) to expose property to cooperating brokerage firms and agents
  38. If appropriate, hold periodic public open houses to expose property to prospective Buyers, advertising same in Heritage Texas Properties’ weekly Houston Chronicle and other advertising
  39. Obtain feedback from Buyers’ agents on all showings to determine what impressions the Buyer and agent had of your house, to see if their suggestions merit changes in our marketing strategy, and to answer any questions or concerns they may have
  40. Regularly prepare and submit periodic summary of marketing activity to Seller advising of showings and feedback from Buyers’ agents, open house traffic and comments, and providing continuing evaluation of market conditions and suggested changes to ensure property remains competitively priced
  41. Advise real estate community of all status changes, continue to promote listing with fellow agents and re-contact agents who have shown the property bringing them current on status
  42. Submitting Contract Offers and Tracking Buyer's Loan Approval

  43. If and when Earnest Money Contracts are submitted by prospective Buyers or their agents, review and evaluate offers with Seller discussing the pros and cons of each
  44. Review Buyer’s offer and confirm qualifications with Buyer’s agent and present them with a Seller’s Disclosure
  45. As Seller’s representative, negotiate all offers, present any and all counteroffers, set time limits for loan approval and closing date, communicate acceptance or amendments to Buyer’s agent and, once agreement is reached, deliver Seller’s accepted and signed contract and all addendums to Buyer’s agent
  46. Deliver fully signed contract to all parties, as well as to the title company (along with Buyer’s earnest money) and lender
  47. Provide Seller with estimate of closing costs and verify that all inspections have been ordered (structural, mechanical, plumbing, electrical and termite)
  48. Update status on MLS to show property is "Option Pending" or "Pending"
  49. Confirm that loan application has been made, then contact lender weekly to ensure processing is on track and all requirements are being met
  50. Request final approval of Buyer's loan application in writing and forward to Seller
  51. Confirm that lender will "table fund" so that Seller receives a net proceeds check at closing
  52. Home Inspection and Appraisal

  53. Coordinate Buyer's home inspection schedule with Seller, review all home inspectors' reports and the Buyer's request for repairs with Seller upon receipt
  54. Convey to Buyer Seller's agreement or conditions of requested repairs and ensure compliance with those requirements within contract timetable
  55. Assist Seller with selecting, scheduling and negotiating with reputable contractors or workmen to perform any required repairs
  56. Schedule lender required appraisal and provide pertinent comparable sales information to the appraiser
  57. Follow-up with appraiser as necessary and assist Seller in questioning appraisal report if it seems inaccurate
  58. Preparing For Closing

  59. If Seller is moving to another city, refer Seller to an LRECW affiliated agent at their destination through our Heritage Texas Properties Relocation Department to ensure excellent service and commitment at other end
  60. Confirm that all contract and amendment conditions have been met or completed and review closing checklist with Seller
  61. Coordinate closing process with Buyer's agent and lender, confirm closing date and time and notify all parties, making sure to coordinate this closing with Seller's next purchase and resolve any timing problems
  62. Update closing forms and files and ensure all parties have all forms and information needed to close the sale
  63. Assist in solving any title problems (boundary disputes, easements, etc)
  64. Coordinate with Buyer's agent to schedule Buyer's final walk-thru prior to closing
  65. Research all applicable prorations for taxes, Homeowner Association dues, utilities and others and request final closing figures from the title company or attorney closing agent
  66. Review closing figures to ensure accuracy and forward them to Seller and Buyer’s agent
  67. Request copy of closing documents from closing agent and confirm Buyer and Buyer’s agent have received title insurance commitment
  68. Review documents with closing agent, attend closing, provide Residential Service Contract, if applicable, and be available to address any last minute questions or issues
  69. Provide closing information to Data Processing and MLS
La casa mas importante que vendemos es la suya

En Heritage Propiedades de Texas, trabajamos intensamente para nuestros clients, tenemos un dicho que dice” La casa mas importante que vendemos es la suya” Este principio nos guia en todo lo que hacemos y queremos que cada uno de nuestros clientes vendedores sepan que nunca les ofreceremos nada mas que lo mejor.

Si alguna vez se ha preguntado cuales son exactamente las funciones y responsabilidades de un agente de Heritage Propiedades de Texas en el listado de la venta de una casa, la siguiente es una lista parcial de como servir a nuestros clients vendedores.

(Nota- Si no esta familiarizado con algunos de los terminos usados para descubrir estas funciones y responsabilidades y medidas que toma un agente, por favor consulte nuestro glosario de "Terminos Utiles" de la seccion " Herramientas " de nuestro sitio web).

    Venta de la Propiedad

  1. Hacer contact inicial con el vendedor prospective y establecer y establecer la publicacion de la propiedad a vender.
  2. Investigacion del mercado y de todas las propiedades que se vendieron y estan a la venta en el barrio con el objeto de ayudar al vendedor a fijar el precio de la casa con exactitude.
  3. Investigar y filtrar la actividad de ventas en los ultimos 6 meses dando atencion especial a los pies cuadrados de la propiedad, el tiempo que hace que esta en venta, las instalaciones comparables especificas , las escuelas del vencidario y la informacion que pueda afectar el valor de la propiedad.
  4. Determinar el valor justo de la propiedad basado en la investigacion de mercado.
  5. Conduce la investigacion necesaria de la propiedad y verifica la descripcion legal del tamano del lote y la informacion de los registros de los impuestos publicos.
  6. Toma fotografias preliminaries de la propiedad en cuestion que son incluidas en el paquete de presentacion para el vendedor junto con un analisis comparativo de las tendencias del mercado y las condiciones del area.
  7. El gente presenta al vendedor su perfil de reputacion y  experiencia al igual que la de su compania.
  8. Presenta un analisis comparative de mercado donde la propiedad esta ubicada e informacion sobre las propiedades disponibles y vendidas en el barrio.
  9. Discutir los objetivos deseados , espectactivas y motivaciones con atencion especifica a las necesidades, al igual que el tiempo de la propiedad en venta y revisa los requisites de divulgacion del vendedor.
  10. Pregunta sobre cualquier idiosincracias de la propiedad y hace sugerencias para cambios en el diseno exterior o interior, mejoras o reparaciones necesarias para mejorar  la posibilidad de venta de la propiedad.
  11. Presenta Plan de Marketing Residencial con detalles sobre la venta y el servicio de listados multiples o (MLS). Y los beneficios que representa, asociacions locales y mundiales, el calendario propuesto de publicidad, la exposicion web y otras actividades para la venta de la propiedad.
  12. Explica el papel que tiene el agente de informarse acerca de los compradores para asegurarse de que estan calificados para hacer esa compra y presta otros servicios que protegen al vendedor.
  13. Revisa y explica todos los documentos y obtiene la firma del vendedor para poner la casa en venta.
  14. Preparacion para Poner una propiedad en Venta

  15. Tamano de las habitaciones.
  16. Si esta disponible o sino confirma con el propietario el tamaňo del lote, revisa y discute cualquiera sea la informacion disponible pertinente que tiene el propietario tales como planos
    De la vivienda, las evaluaciones, informes de inspeccion, listas de las reparaciones y elementos de mantenimiento(como recibos de pago,si es possible), y verificar si el vendedor tiene Bonds transferible de termitas.
  17. Revisa la Declaracion efectuada por el vendedor con el vendedor, y determina si hay necesidad de incorporar formularios adicionales de divulgacion( como la pintura con plomo de la casas Viejas)
  18. Reune informacion importante incluyendo todos los proveedores y sus numerous telefonos(todos deben ser incluidos en la divulgacion del vendedor.)
  19. Discute los beneficios de un contrato de servicio domestico y ayuda con la aplicacion y la presentacion si el vendedor lo desea.
  20. Acuerda y prepara las instrucciones para mostrar la casa a deseo del vendedor, incluyendo los codigos de alarma si existe alguna.
  21. Verifica el sistema de seguridad, periodo del servicio y si es propiedad o arrendado.
  22. Obtiene informacion actual de las hipotecas, los prestamistas, y el numero de prestamos.
  23. Obtiene copia de los estatutos de la asociacion de propietarios, los honorarios y verifica si son obcionales u obligatorios y contacta a la asociacion de propietarios para cualquier otra informacion pertinente
  24. Prepara una lista detallada de las amenidades de la propiedad incluyendo las exclusiones especificadas por el vendedor.
  25. El agente se encarga de instalar la caja de seguridad electronica en la puerta, con la llave extra conforme con la autorizacion del vendedor. Dentro de ciertas pautas. Su agente de Heritage Propiedades de Texas mostrara la casa ( El agente que muestra llega temprano y propone como visitar la casa a los compradores potenciales y su representante, la casa se muestra y los comentarios son transmitidos al agente que tiene la casa listada .
  26. “Se Vende”  el cartel se pone (cuando se permite).
  27. Cuando el vendedor y su agente consideran que la propiedad esta lista para ponerse en venta se toman  fotos del interior y exterior para listarla.
  28. Se prepara el perfil de la propiedad para El Servicio de Listados Multiples (MLS) para ser incorporado al sistema y una galeria de fotos que son elegidas para que aparescan en el sitio web.en Heritage Propiedades heritagetexas.com , La Asociacion de Houston de Agentes de Bienes Raices en HAR.com y muchos, muchos otros.
  29. Mercado de la propiedad

  30. Se presenta toda la informacion de mercado de la propiedad al Departamento de Publicidad.
  31. Se prepara el folleto del mercado de la propiedad que es revisado por el vendedor.
  32. Se envian por correo los folletos del listado de la propiedad.
  33. Se promueve entre los compaňeros del agente  la informacion y fotos de la propiedad a vender en las reunions semanales de la oficina de ventas donde se presenta un paseo visual a traves de una presentacion en Power Point a mas de 300 agentes de Heritage Propiedades y se discute en detalle a traves de nuestro recorrido digital. Ademas se lleva a cabo una visita a la propiedad organizada por nuestra oficina.
  34. Se envia informacion de la propiedad y fotos al Departamento de Reubicacion y a los sitios de internet de bienes raices.
  35. Se suministran folletos impresos segun sea necesario.
  36. Se ponen anuncios en los medios adecuados de comunicacion.
  37. Se promueve la propiedad mostrandola a los agentes de otras companias.
  38. Periodicamente se abre la casa al public ( casas abiertas) exponiendo la propiedad a posibles compradores , la misma publicidad semanal se efectua en nuestras oficinas de Heritage Propiedades asi como tambien en el Houston Chronicle y otro medios de publicidades.
  39. Obtener retroalimentacion de los agentes de los compradores cada vez que se muestra la propiedad para determinar la impression que tienen ambos sobre la casa para determinar si sus sugerencias merecen cambios en nuetra estrategia de comercializacion y para contester tambien cualquier pregunta o preocupacion que puedan tener.
  40. Regularmente se preparan y presentan resumenes periodicos de la actividad del mercado para asesorar al vendedor de proyecciones y la retroalimentacion de los agentes de los compradores, el trafico de puertas abiertas y comentarios que proporcionan una evaluacion continua de las condiciones del mercado sugiriendo cambios para asegurar que la propiedad sigue teniendo un precio competitive.
  41. Asesorar a la comunidad de bienes raices de todos los cambios de estado, seguir promoviendo la propiedad con los agentes compaňeros y recontactar a los agentes que han mostrado la casa para mantenerlos informados sobre la situacion actual.
  42. Presentacion de contratos de ofertas y seguimiento de la aprobacion de prestamos del comprador.

  43. Cuando se deposita dinero para un contrato de compras de parte del agente del comprador se revisa y evalua la oferta con el vendedor discutiendo los pros y los contra de cada uno.
  44. Se revisa la oferta  y se confirma la calificacion para el prestamo con el agente del comprador y se presenta toda la informacion al vendedor.
  45. Como representante del vendedor el agente negocia todas las ofertas y contra ofertas presentadas estableciendo plazos para la aprobacion del prestamo y la fecha de cierre, comunicando la aceptacion o modificaciones al agente del comprador una vez se alcance un acuerdo ,entregando el contrato aceptado y firmado por el vendedor.
  46. Se entrga el contrato firmado a todas las partes asi como a la compania de titulo (junto con la sena del comprador) y al prestamista.
  47. Se le proporciona al vendedor los costos estimados del cierre y se comprueba que todas las inspecciones se han ordenado ( estructural, mecanica, plomeria, electrica y termitas).
  48. Se actualiza el status de la propiedad en el Listado de Servicios Multiples (MLS) para mostrar que la propiedad esta en” Opcion Pendiente o Pendiente”.
  49. Confirma que la solicitud de prestamo se ha hecho, entonces contacta al prestamista semanalmente para garantizar que el proceso esta en marcha y que se han cumplido con todos los requisitos.
  50. Solicita la aprobacion definitiva de la solicitud de prestamo del comprador por escrito y la remite al vendedor.
  51. Confirma que el prestamista” presente los fondos” de modo que el vendedor reciba un cheque de ingresos netos al cierre.
  52. Inspeccion y Evaluacion de la Propiedad.

  53. Coordinar entre el comprador y vendedor  la inspeccion de la casa, revisar los informes de los inspectores de vivienda y pedir al vendedor los recibos de reparaciones para presentarlos al comprador.
  54. Transmite al vendedor un acuerdo de las reparaciones solicitadas por el comprador,y garantiza el cumplimiento de dichos requisitos dentro del tiempo que determina el contrato.
  55. Ayuda al vendedor con la seleccion, programacion y negociacion con contratistas de Buena reputacion o de obreros para realizar las reparacione necesarias.
  56. Programa la evalucion necesaria para el prestamista y proporciona la informacion pertinente para el tasasor de las ventas que son comparables con la propiedad.
  57. Sigue en contacto con el tasador segun sea necesario y ayuda al Vendedor en el informe interrogatorio de la tasacion en caso que sea inexacto.
  58. Preparacion para el Cierre.

  59. Si el Vendedor se muda a otra ciudad se le recomienda un agente LRECW en su nuevo destino a traves del departamento de Reubicación para garantizar un exelente servicio en su ciudad nueva.
  60. Confirma que todos los contratos y la condiciones de modificacion se han cumplido o completado y  revisa la lista de cierre con el Vendedor .
  61. Coordina el proceso de cierre con el agente del comprador y el prestamista, confirma el dia de cierre y la hora notificando a todas las partes y asegurandose de coordinar con el vendedor resolviendo cualquier conflicto de horarios en caso de que el vendedor compre una nueva propiedad.
  62. Actualiza el formulario de cierre y los archives de actualizacion asegurandose que todas las partes tienen la informacion necesaria para cerrar la venta.
  63. Ayuda a resolver los problemas de cualquier titulo ( disputas de limites, servidumbre etc.)
  64. Coordina con el agente del comprador la visita final a la propiedad antes del dia de cierre.
  65. Investiga el prorrateo pendiente a pagar en todos los impuestos, si quedo alguna deuda pendiente a pagar a la Asociacion de propietarios,los servicios publicos y otros y solicita las cifras definitivas a la compania de titulos o abogado o agente de cierre.
  66. Examina las cifras de cierre para asegurar la precision y las remitira al vendedor y al agente del comprador.
  67. Solicita copias de los documentos de cierre al agente de cierre y confirma que el agente del comprador y el comprador hayan recibido el compromise de seguro del titulo.
  68. Revisa los documentos con el agente de cierre, asiste al cierre,proporciona Contrato de Servicio residencial si esta disponible y prove soluciones para cualquier pregunta o problemas de ultima hora.
  69. Proporciona informacion del cierre a la base de datos de Listados Multiples (MLS).